广州、上海等重点城市写字楼出租率回暖

今年上半年，国内写字楼受疫情影响，整体较为疲软，从出租率方面来说，今年一季度，由于疫情影响，企业无法在春节后正常返回写字楼复工，租赁市场活跃度大大降低，而二季度，包括北京在内的城市写字楼出租率继续下行，不过，专业机构显示，二季度已经有不少城市写字楼市场出租率回升。
除了租金与出租率之外，办公租赁空置存量情况也是衡量各大城市办公室很重要的指标。
caic监测的一线和重点二线城市数据显示，截至2020二季度，上海办公租赁空置存量最高为312.2万平方米，广州最低为26万平方米，北京和深圳空置存量较为接近。
以各城市近一年的月均净吸纳量为计算标准，截至2020年二季度从去化周期来看（此处去化周期计算不包含未来新增供应），广州去化周期最短为18月，虽然广州去化速度为一线城市中最低，2019年月均净吸纳量为1.5万平方米，
但由于其相对合理的供需结构，租赁空置存量近年一直也处于低位。
去化周期最长的是南京，为103个月，南京的去化速度为监测7城中最低，虽然51.5万平方米的租赁空置存量在重点一线城市中属于低位，但仅0.5万平方米的月均净吸纳量呈现出办公租赁需求端催生不足，市场活力较低。
深圳以4.2万平方米的月均净吸纳量排在第一位，且近5年保持高位稳定去化。深圳办公市场空置率高企，主要是因为大量持续新增供应，但其活力依然充足，创新型中小企业为去化主力。
上海和北京分别以3.7万平方米和3.2万平方米紧随其后。而南京2019年的办公租赁市场需求催生较弱，月均净吸纳量仅为0.5万平方米。
在整体租金持续回调的背景下，广州、重庆、上海和杭州的出租率已出现企稳回升态势，虽环比涨幅不高，均在1%以下，但明显释放出逐步复苏的信号。
未来三年，随着一线城市供应量持续增加，办公楼整体供过于求，市场情况仍旧不容乐观。分城市来看，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多。由于未来整体办公室市场的供应量加大，市场将会继续面临较大压力，去化速度也将进一步放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，预计未来一段时期，租金和出租率还会出现不同程度的下降。
来源：丁祖昱评楼市


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