上半年，武汉办公楼需求主要来源于教育行业

今年上半年，国内办公楼市场受疫情影响全面下行，无论是租赁市场还是交易市场活跃度都降到了低谷，而武汉市作为此次疫情受到冲击首当其冲的城市，办公楼市场在今年上半年也十分惨淡。近期，不少大行纷纷发布了上半年武汉办公楼市场报告。
7月14日武汉商业房地产市场2020年上半年度回顾发布会，虽然武汉上半年办公楼市场总需求处于低位，但教育行业逆势大规模扩张，成为上半年大亮点。
仲量联行统计，在写字楼的总体量方面，截至2020年6月末，武汉甲级和乙级项目共计590.5万平方米，其中甲级办公楼为216.8万平方米，乙级办公楼为373.7万平方米。
新增供应方面，上半年无新增甲级项目，同比下降6.8万平方米；上半年新增乙级项目15.0万平方米，同比上升11.9万平方米。
空置率方面，甲级项目空置率为30.5%，同比下降4.5个百分点；乙级项目空置率为41.2%，同比上升7.8个百分点。
二季度办公楼市场重启，总需求表现疲弱。武汉经济和城市功能的恢复较其他地区更晚，考虑到一季度租赁成交都集中在春节前，并未反映疫情影响，市场需求变化在二季度集中体现。二季度租赁成交相比一季度更加活跃，但由于不少企业退租，两者抵消之后的净吸纳量未见明显起色。上半年甲级办公楼的净吸纳量为3,667平方米，乙级办公楼的净吸纳量为-3,982平方米，同比均大幅下降。
从不同行业来看，租赁需求分化显著，教育行业逆势扩张。学校停课并未影响人们对教育的重视，教育培训机构一方面转战线上授课，另一方面在租金下滑之际寻求在甲级办公楼大规模扩张的机会。
据仲量联行观察，教育行业占上半年甲级办公楼的租赁成交面积高达47%，成为大亮点。紧随其后的是支撑办公楼市场需求的常客——专业服务业，金融业、房地产和建筑业，这些行业都展现出了需求韧性。科技新媒体行业需求依然活跃，但与2019年相比，租赁面积并不大，后续能否出现大面积成交仍需观察。
业主对需求的担忧更强烈，租金显著下滑。一季度的租赁成交均发生在“封城”前，使得当季办公楼市场租金保持不变。直到二季度，租金的变化才开始显现。截至6月末，甲级办公楼净有效租金为101元每平方米每月，同比下降4.5%；乙级办公楼净有效租金为69元每平方米每月，同比下降5.3%。
仲量联行总结，此次疫情改变了武汉办公楼市场的格局，在疫情之前，武汉办公楼市场总体格局为供过于求，而疫情后，需求得不到刺激，供需不平稳问题进一步凸显，空置率攀升之下，业主只能选择主动降租，以提升竞争力。
来源：仲量联行


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