南京商办新政：严禁“商改住”，开发商自持至少50%

2月5日，南京市规划和自然资源局等4部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（简称“《意见》”）。此次政策重点监管商办类项目拆改销售等违规行为，且围绕项目开发全过程进行了各类政策的制定。
擅自“商改住”，将被收回土地使用权
《意见》指出，南京市行政区范围内在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地上的商业、办公建筑，或者在居住用地上配建的商业、办公建筑（以下简称“商办项目”）的管理适用本办法。
针对商办项目，《意见》指出，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为“类住宅”的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。
其中，地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。
酒店式公寓最小单元建筑面积不得小于45平方米
对于商办项目可分割销售部分，《意见》要求，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。
业内专家分析称，南京在商办项目的业态配比方面，政策首提“功能混合性”的概念，客观上使得商办用地的业态配比更为灵活。其中，地上建筑面积5000平方米以上的商办项目，允许出售20%的物业给中小企业，30%允许以酒店式公寓的名义出售给青年人，这样也是为了防范此类商务集中区空心化的风险。南京此类政策灵活度比较高，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，也是比较务实的政策。


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